哪些是社会经济类论文

‘壹’ 2021经济学论文题目有哪些

经济学是研究人类社会在各个发展阶段上的各种经济活动和各种相应的经济关系及其运行、发展的规律的学科。那么经济学专业的论文选题怎么选呢?下面我给大家带来2021经济学论文题目有哪些_经济学专业论文选题题目，希望能帮助到大家!

经济学博士论文题目

1、基于绿色GDP投入产出模型架构研究

2、中国住户生产核算理论与 方法 研究

3、成长型企业无形资产统计问题研究

4、中国社会核算矩阵编制与模型研究

5、政府统计数据质量评估方法及其应用研究

6、人口老龄化对我国GDP及其构成的影响

7、环境价值核算方法及应用研究

8、经济核算原理在现代制造业定量研究中的应用

9、中国服务业的全要素生产率研究

10、我国GDP中劳动报酬份额的下降

11、经济福利核算的理论及其指标研究

12、宏观金融运行异常的统计监测研究

13、国民经济核算及其总体模式研究

14、国民经济核算方法论研究

15、可持续发展指标体系建构及其应用研究

16、供应链违约风险的研究

17、对我国国民经济核算理论与方法问题研究

18、Markov算子的渐近行为与经济系统的几个问题

19、非完全竞争市场的宏观经济优化模型

20、效用、风险与纳什均衡选择

21、粮食、农业制度供给中的博弈与实证

22、理解经济变迁的过程

23、海洋经济核算体系与核算方法研究

24、区域环境价值核算的方法与应用研究

25、基于环境因素的全要素生产率和国民收入核算研究

26、浙江省城乡收入差距统计研究

27、现代企业统计理论体系创新研究

28、ICT对国民经济的贡献研究

29、资本存量与资本服务核算研究

30、地区GDP核算及数据衔接问题研究

31、资源环境经济综合核算与绿色GDP的建立

32、基于可持续发展的中国能源核算研究

33、消费型中间消耗的概念及测算

34、时间序列分析方法研究及其在陕西省GDP预测中的应用

35、物流配送选址优化模型的研究

36、供应计划问题的遗传算法求解

37、基于景气指数的宏观经济监测预警系统研究

38、 企业管理 创新数量分析中的线性优化逆问题

39、技术能力成长决策中的实物期权方法研究

40、资产定价标准的讨论和模拟

41、投资者认知收益度量模型及系统设计

42、基于水环境的杭州市绿色GDP核算的GIS表征

43、人力资本与全要素生产率

44、湖南省宏观经济景气指数的编制与应用研究

45、森林资源核算及纳入国民经济核算体系研究

46、疏浚企业挖泥船生产统计系统优化分析

47、过程神经网络在GDP预测中的应用研究

48、四川调查总队系统职工工作满意度调查研究

49、基于线性回归和神经网络的预测模型在国民经济数据中的应用

50、国民经济核算体系中环保指标设计研究

微观经济学论文题目

1、我国绿化工程监理微观环境分析

2、知识产权对微观经济的作用机理研究

3、外生驱动互联网消费增长的微观空间计量研究

4、房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观探析

5、劳动力成本上升对现代服务业企业升级的影响研究--基于微观企业财务层面以信息技术产业为例

6、宏微观因素对商业银行信贷风险影响的实证分析

7、经济责任审计促进经济增长的微观途径--基于“中国之谜”中政府官员的作用

8、中级微观经济学混合教学模式探索与实践

9、基于半鞅过程的中国股市随机波动、跳跃和微观结构噪声统计特征研究

10、中国经济发展新常态的宏观表象和微观基础

11、货币政策、所有制差异与商业信用再配置--兼论新常态背景下供给侧治理的微观路径

12、微观权力、自我技术与组织公民行为-- 人力资源管理 的后现代分析

13、增值税转型对我国微观经济的影响

14、商业性小额信贷机构市场定位微观制度因素分析--以某村镇银行和某小额贷款公司为例

15、城乡关系重构下乡村人口城镇化微观进程研究--基于家庭流动人口的视角

16、微观商业视角下的微信经济

17、应用型人才培养模式下独立学院微观经济学教学改革研究

18、微观开放性视角下创造力的多层次影响机制探究

19、农户劳动力资源配置的微观决策

20、微观经济与企业管理探讨

21、民营企业对外直接投资对企业内就业的影响--基于温州微观企业数据的实证研究

22、房产税、房价与住房供给结构--基于上海、重庆微观数据的分析

23、基于微观经济学方法的网格资源分配管理模型研究

24、森林转型的微观机制--以重庆市山区为例

25、我国纺织业企业创新与生产率关系的微观测度

26、人的自由全面发展视域下资源配置的微观机制

27、基于微观企业数据的产业空间集聚特征分析--以杭州市区为例

28、从微观管理视角浅析高校国有资产管理中的问题

29、“双创”背景下非正规就业对劳动力市场影响的微观分析--基于马克思劳动力价值理论视角

30、我国众筹融资的微观机理及宏观效应

31、金融市场微观结构理论综述

32、利率调控对房地产营销市场波动的微观作用机制探究

33、中国对外并购的绩效研究--基于制造业上市企业的微观分析

34、我国服务贸易出口的影响因素分析--来自微观企业层面的证据

35、市场微观结构下高频交易流动性--基于我国商品期货市场的实证研究

36、工商行政管理在宏观控制与微观搞活中的职能与作用

37、典型平原农区土地非农化对乡村发展影响的微观机理

38、贫困地区特色农业规模经营意愿的影响因素研究--微观农户视角的分析

39、中国政策性银行全要素生产率测度及影响因素研究--基于宏观与微观解构

40、中国产业结构升级的新视角--微观产品质量角度

41、新疆农民专业合作社微观运行障碍调研与政府责任分析--以吉木萨尔县为例

42、制造业可持续发展的微观经济分析--基于价格机制与制度结构的视角

43、微观视角下煤炭上市公司资本结构影响因素实证研究

44、优化农业科技创新风险投资微观运行机制的策略研究

45、低碳经济政策失灵的原因分析及应对 措施 --基于微观经济个体的视角

46、税制改革推动国家治理能力提升的微观作用机理研究--基于增值税转型对企业投资行为的影响

47、论宏观调控与微观自主的辩证平衡

48、基于微观动力视角我国上市公司市值管理绩效评价的研究

49、宏观经济政策与微观企业行为--拓展会计与财务研究新领域

50、以“供给管理”激发微观活力实现经济发展动力转型

宏观经济学论文题目与选题参考

1、“互联网+”重塑中国宏观经济

2、20_年宏观经济形势讨究和政策的观点综述

3、20_年世界经济形势回顾讨究与展望

4、20_年玩具市场跨越式发展的契机论议与挑战

5、20_年中国成品油市场讨究

6、财政分权与中国经济增长

7、城乡一体化理论研究

8、从诺贝尔经济学奖看现代宏观经济学的发展

9、当前国民经济运行中应注意的几个问题及建议

10、当前经济形势下扩大内需的困难与措施研究

11、当前社会人文效应与经济效应的互相影响

12、当前收入分配存在问题的思考

13、地方财政支出的产业结构效应研究

14、电信业漫谈之供给与需求

15、对欧洲宏观经济体制的批评

16、房地产的宏观经济学说

17、房地产动摇对经济增长的影响

18、房地产行业走势对中国宏观经济的影响分析

19、复合式通胀压力下浅探宏观经济政策选择

20、高校扩招的经济影响

21、公共财政政策与可持续发展(或技术创新)

22、供给学派的起源与美国实践

23、关于金融稳定与货币政策的一点思考

24、关于凯恩斯主义与货币主义对大萧条成因解释的分析

25、贵州省城镇失业问题研究

26、国家宏观调控的内涵与手段研究

27、哈耶克对经济周期的研究及其方法论特点

28、宏观行为经济学的新发展及其应用

29、宏观经济剖析和政策前瞻

30、宏观经济形势分析与数据解说

31、宏观经济学的创新与调控方向的转变探讨

32、宏观经济学视角下经济增长理论和政策

33、宏观经济学中的管理理念与措施应用分析

34、宏观经济学中的经济理论研究

35、宏观经济学中的长期与短期分析

36、宏观经济学中金融市场影响经济的分析

37、宏观经济政策应稳步微调

38、后危机阶段中国宏观经济政策的趋向

39、后危机时代安徽省财政宏观调控政策研究

40、互联网改变就业的宏观经济学机理

41、汇率理论的演变评述与人民币国际化借鉴

42、货币国际化 经验 与人民币国际化研究

43、技术创新对社会经济发展贡献率探究

44、减税的思考与超越--简评蒙代尔税收思想

45、金融冲击对全要素生产率的影响分析

46、金融市场与宏观经济的联系

47、金融危机下的浙江制造业面临的困境研究

48、经济发展与社会(伦理、幸福、价值等)关系的分析

49、经济韧性问题研究进展

2021经济学论文题目有哪些相关 文章 ：

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‘贰’ 经济学毕业论文题目

经济学专业本科毕业论文参考题

1、 中小企业集群现象研究

2、 论区域经济一体化和经济全球化的关系

3、 广东实现区域经济协调发展的战略选择

4、 发展经济学理论在西部大开发中的应用

5、 产业政策与竞争政策的关系

6、 市场经济条件下政府的功能定位

7、 泛珠三角有关问题研究

8、 高新技术型中小企业融资模式研究

9、 中小企业发展与就业促进

10、珠三角城镇化的现状、问题及对策

11、企业集群与城镇化研究

12、农业产业化和城镇化研究

13、论我国经济增长与国民消费的演进

14、影响我国城镇居民消费的因素及对策建议

15、我国居民消费需求分析及预测

16、广东城镇居民消费趋势预测与对策

17、我国城镇居民的收入与消费结构变化研究

18、科技进步对我国工业发展的贡献率分析

19、经济增长点问题研究

20、宏观经济学研究的新进展

21、微观经济学的新发展

22、政府宏观调控问题研究

23、对公用事业规制的研究

24、市场与政府的关系研究

25、西方产业组织理论的形成和发展

26、论经济增长方式

27、论中国的经济增长

28、可持续发展理论研究

29、新经济与经济增长方式的转型

30、美国宏观经济政策史研究

31、新自由主义意识与经济全球化

32、经济全球化与中国的经济发展

33、制度与经济增长

34、诺思的制度变迁理论研究

35、虚拟经济研究

36、我国的收入分配演变研究

37、广东、香港、台湾三地经济发展状况对比

38、广州支柱产业选择分析

39、广东劳动力市场问题研究

40、我国个人所得税制度分析

41、国有企业的激励约束机制研究

42、我国国有企业委托—代理机制研究

43、我国商业银行不良资产形成原因及对策研究

44、我国国有企业内部契约关系分析

45、相对优势原则与我国经济的有效增长

46、腐败的经济学分析

47、国民精神素质与经济增长

48、李斯特的经济发展思想及对我国的借鉴

49、转轨时期的经济思想研究

50、相关行业的经济学分析

法学专业本科毕业论文参考题

1、 司法独立问题的思考

2、 法律和道德的相容与冲突

3、 论法治的观念基础及其构建

4、 评议司法中的地方保护主义

5、 论依法治国

6、 选举制度的改革与完善

7、 论公民财产权的宪法保障

8、 宪法权威与依法治国

9、 论罪刑法定原则

10、 完善反腐立法的构想

11、 试论正当防卫

12、 黑社会性质犯罪若干问题研究

13、 抢劫罪中的疑难问题探析

14、 正当防卫若干问题探析

15、 析医疗事故罪之构成

16、 论民事审判监督程序的完善

17、 民事执行难的对策研究

18、 对中国刑事诉讼中设置沉默权问题探讨

19、 程序正义与实质正义辨析

20、 论非法证据及其效力

21、 知识产权领域平行进口法律问题研究

22、 商业秘密法律保护问题

23、 医疗事故处理中的赔偿原则

24、 人体伤害致致精神障碍赔偿的探究

25、 关于树立司法鉴定结合公信力的法律思考

26、 论同居权

27、 论我国民法他物权制度的完善

28、 隐私权制度初探

29、 论民事活动中善意第三人的保护

30、 论家庭暴力的法律责任

31、 诚实信用的一般法理原则与技术操作

32、 我国民法是否应当建立取得时效制度

33、 论隐私权

34、 试论动产的善意取得制度

35、 储蓄实名制的法律思考

36、 证券内幕交易犯罪浅析

37、 论保险诈骗及其防范

38、 完善我国破产法的难点与对策

39、 关于商法学理论体系若干思考

40、 略论合同违约责任与侵权责任的竞合

41、 论经济犯罪的原因

42、 试论股份有限公司中小股东权益的法律保护

43、 论域名抢注与商标保护

44、 我国公司法人治理结构的问题及对策

45、 我国中小企业立法中若干问题之探讨

46、 我国担保法的若干理论和实务研究

47、 完善中外合资经营企业组织机构的设置

48、 我国信息法制建设中的法律问题探讨

49、 入世与我国反倾销立法之完善

50、 国际货物买卖合同的法律适用问题

51、 《联合国国际货物买卖合同公约》与我国《合同法》若干问题

比较

52、 国际贸易中的提单法律问题

53、 试论我国外资立法的完善

54、 提单有关法律问题研究

55、 论外国仲裁裁决在我国的承认与执行

56、 中国加入世贸组织与我国知识产权制度的完善

57、 区域贸易协定的法律问题探析

58、 CEPA的法律问题探析

59、 论驰名商标的法律保护

60、 对外贸易与环境保护关系中的法律研究

61、 中国抵制污染转嫁的法律思考

62、 新时期完善环境立法之研究

63、 广东省循环经济立法的若干建议

64、 广东省生态环境保护中的若干法律问题研究

65、 如何构建我国经济发展与环境保护协调、可持续发展的法律框架

会计学专业本科毕业论文参考题

1、 中小企业融资困境分析

2、 企业财务控制制度建设问题探讨

3、 对我国上市公司所采用的并购策略之分析

4、 会计信息失真与公司治理关系探讨

5、 审计风险问题探讨

6、 审计独立性研究

7、 内部控制制度研究

8、 会计目标与审计目标

9、 审计重要性问题分析

10、 上市公司盈余管理与审计案例分析

11、 论财务软件的发展方向

12、 会计电算化存在问题与对策研究

13、 主流会计软件功能分析

14、 中小企业融资策略分析

15、 上市公司会计信息披露相关问题探讨

16、 小企业会计制度问题探讨

17、 商誉问题探讨

18、 合并会计报表问题研究

19、 关于公司治理结构问题研究

20、 会计诚信建设问题

21、 会计职业道德建设问题

22、 人力资源会计相关问题研究

23、 企业发行可转债融资的策略分析

24、 企业财务战略若干问题探讨

25、 中国上市公司股权融资偏好分析研究

26、 中国上市公司并购绩效评价研究

27、 国有企业经营者激励体制设计

28、 跨国公司风险管理

29、 民营中小企业财务风险管理

30、 我国上市公司股权分置改革下管理层激励机制研究

31、 中小企业财务管理问题探讨

32、 企业并购后绩效评价研究

33、 多元化经营对企业价值的影响分析

34、 期权在财务管理中的应用研究

35、 税务会计问题研究

36、 税务筹划问题探讨

37、 税收策划问题探讨

38、 养老金会计的探讨

39、 企业固定资产折旧问题研究

40、 浅谈应收账款形成原因及控制途径

41、 股票期权制度在上市公司中的运用

42、 国际银行业并购研究

43、 公司治理结构的模式选择和制度安排研究

44、 股权结构与我国上市公司治理效率

45、 资本结构与公司治理机制

46、 发达国家及我国银企关系模式比较分析

47、 我国中小企业融资体系的发展与完善

48、 证券投资基金的现状、问题与发展思路

49、 中国证券市场国际化的现状、问题与发展对策

50、 完善我国上市公司治理结构对策研究

51、 企业并购原因探讨

52、 论品牌价值及其评估

53、 独立审计准则研究

54、 公司治理与内部审计

55、 某一会计项目（如销售收入、货币资金）舞弊审计研究

56、 资本结构与公司治理机制

57、 债权人参与公司治理的有效途径研究

58、 中国上市公司股权融资偏好分析研究

59、 国有企业经营者激励体制设计

60、 关于我国经营者股票期权制的探讨

61、 国有企业产权制度变迁中的财务问题研究

62、 国有企业财务治理问题研究

63、 上市公司股利政策相关问题研究

64、 多元化经营对企业价值的影响分析

65、 负债程度与企业价值的关系

66、 股票期权制度在上市公司中的运用

67、 股权分置改革对上市公司财务管理的影响

68、 上市公司的资本结构研究

69、 我国国有独资商业银行股份制改造及上市问题研究

70、 我国国有独资商业银行公司治理研究

71、 董事会独立性与公司绩效的关系研究

72、 浅议企业资金管理

73、 经营者激励体制

74、 企业财务管理目标的确定及其实现程度的评价

‘叁’ 经济学论文写啥题目好呢

2020年最新经济学论文题目：

1. 社会经济视角下农民工社会融入研究

2. 山西省老年妇女社会经济现状的分析与研究--基于山西省第三次中国妇女社会地位调查数据的分析

3. 关兆罩拆怀经济学:另一种可能性

4. 市场经济下我国统计组织体系改革

5. 论女性家庭角色的社会经济作用

6. 市场经济条族枣件下统计需求与统计供给存在问题的思考

7. 做好闷陆基层统计工作促进农村经济发展的思考

8. 高职经济管理类专业统计学基础教学改革探讨

9. 经济收入. 精神文化与公众的快乐生活--基于“现阶段我国公众精神生活水平调查数据”的实证分析

10. 陶希圣中国社会经济史研究的学术转向

11. 女性经济的发展趋势与应对策略

12. 基于因子分析的陕南城市低碳经济发展水平研究

13. 基于经济社会活动视角的城市空间演化过程模型

14. 福利国家与私人慈善的法律经济学比较分析

15. 统计学在经济发展中的作用分析

(本回答由学术堂整理提供)

‘肆’ 经济学专业论文有哪些选题

四．流通经济学：
1．现代流通方式研究
2．WTO背景下我国商贸流通领域大力推进连锁、物流配送、电子商务等现代流通方式的现实意义
3．有关商业物流的问题研究
4．传统商流与现代物流的区别与替代
5．对外开放与农村流通产业连锁化发展

五．消费经济学：
1．我国居民收入差距问题研究
2．深化我国分配制度改革问题研究
3．拓宽消费领域和优化消费结构研究
4．我国消费结构问题研究
5．收入分配合理性的界定及调节
6．对可持续性消费的研究
7．休闲消费问题研究
8．扩大农民消费的对策
9．

六．其他可供选择的论文题目
1． 国有资产管理体制改革研究
2． 我国市场信用体系建设研究
3． 我国国民信用体系建设研究
4． 我国金融混业经营问题研究
5． 新型工业化道路研究
6． 垄断与反垄断问题研究
7． 国有企业治理结构及体制改革研究
8． **省上市公司独立董事制度研究
9． 劳动收入与非劳动收入问题研究
10． 生产要素按贡献参与分配问题研究
11． 农村劳动力合理流动问题研究
12． 公司融资与公司资本结构关系研究
13． 股市投机问题研究
14． 公司治理与民营企业现代化改造
15． 环境、资源经济问题研究
16． 生态经济研究
17． 我国建立期货基金的必要性和可行性分析
18． 西方主流宏观经济理论与马克思宏观经济理论的比较研究
19． 民营企业融资问题研究
20． 经济“软实力”的内涵与打造
21． 城乡贫困问题研究
22． 教育与经济发展问题研究
23． 企业成长与企业战略
24． “**省模式”研究的回顾
25． 城市化与工业化互动研究
26． 中国农业产业化研究
27． 住房贷款风险防范研究
28． 中国农业规模化经营
29． 中国投资管制体制改革研究
30． 民工与劳动力流动
31． 中国社会保障体制改革
32． 民工慌问题
33． 中国医疗社会保险体制改革
34． 劳动者权益保护
35． 中国养老社会保险体制改革
36． 社会诚信与经济发展
37． 中国失业保险制度
38． 国有企业改革
39． 中国经济转型时期政府的经济职能
40． 国有企业公司治理
41． 社会主义市场经济中政府的经济职能
42． 中国居民储蓄持续增长的原因、影响与调整
43． 市场经济中政府的经济职能
44． 中国当前居民消费不足的成因与对策
45． 自然垄断行业的竞争与管制
46． 通货膨胀与通货紧缩的比较研究
47． 中国现阶段经济中的垄断与反垄断研究
48． 经济全球化的影响与中国的对策
49． 反垄断法与行政垄断
50． 加入世界贸易组织对中国各个行业的影响
51． 地方保护主义
52． 中国未来的劳动力成本变化趋势
53． 行业垄断问题
54． 中国的收入分配状况
55． 跨国公司
56． 拉美经济发展教训对中国的警示
57． 彩电行业的价格战研究
58． 中国居民地区之间收入差距研究
59． 中国高新技术产业化
60． 中国城乡居民之间收入差距研究
61． 农业经济、工业经济与知识经济的比较研究
62． 中国城市居民之间收入差距研究
63． 1990年以来国际上企业并购浪潮
64． 中国农村居民之间收入差距研究
65． 论国际政治对国际经济的影响
66． 收入分配与经济发展的关系
67． 法治、伦理与市场经济的运行
68． 中国地区经济发展差距研究
69． 东亚经济奇迹的经验与教训
70． 新经济地理学与区域经济发展
71． 东亚的文化传统与经济发展
72． 技术创新、制度创新与经济增长
73． 西方经济学与中国经济
74． 论出口贸易对中国经济发展的贡献
75． 评新经济自由主义
76． 中国的失业问题
77． 评新制度经济学
78． 中国经济的周期性波动
79． 评增长极理论
80． 中国银行业市场结构、市场行为与市场绩效
81． 平衡增长战略与不平衡增长战略的比较研究
82． 论金融自由化与金融风险的关系
83． 西方经济学中的政府干预理论演变
84． 论人民币资本项目开放的条件与进程
85． 负的外部性内在化的一般途径
86． 人民币汇率定价机制与目前汇率水平
87． 可持续发展与科学发展观
88． 金融业分业经营与混业经营研究
89． 绿色GDP
90． 中国利率管理体制改革问题
91． 对近期物价指数上涨的研究
92． 国有商业银行不良债权处置研究
93． 人民币汇率、对外出口和国际经济关系有关问题
94． 中国创业投资发展
95． 高等教育产业化问题
96． 中国资本市场功能有效性检验
97． 新经济有关问题
98． 论中国货币政策的传导机制
99． 中部崛起经济发展战略

‘伍’ 经济学毕业论文

经济学毕业论文范文

经济学毕业论文我们应该要怎么写呢？我们不妨一起来参考下范文吧！希望对您有所帮助！以下是我为大家整理的经济学毕业论文范文，欢迎阅读参考。希望对您有所帮助！

经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。

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